Особенности недвижимости в Мадриде: как читать объявления

Когда человек впервые открывает Idealista и начинает искать квартиру в Мадриде, почти всегда появляется ощущение: «Почему всё так странно?»

На фото вроде симпатичная светлая квартира с хорошей квадратурой в описании, но в живую очень тесно, темно и со странным видом из окон. Другая заявлена как 2 спальни, а по ощущениям это трёхкомнатная. В объявлении написано primero, но это не наш первый этаж. А ещё есть непонятные слова в описании interior и exterior.

Я всегда говорю клиентам: недвижимость Мадрида нужно уметь читать. Особенно если вы недавно переехали в Испанию.

Ниже — мой разбор: что важно понимать перед просмотром квартиры в Мадриде.

В объявлениях часто встречаются два слова:

Exterior — квартира с окнами на улицу, площадь, сад или открытую внешнюю сторону здания.
Interior — квартира, окна которой выходят во внутренний двор, patio, шахту или закрытое пространство внутри дома.

Это один из ключевых факторов цены и качества жизни.

Exterior

Такие квартиры дороже, потому что дают:

• солнечный свет;
• лучшую вентиляцию;
• ощущение пространства;
• более или менее открытый вид на улицу;
• более презентабельное впечатление.

Но есть нюанс: exterior на шумную улицу — не всегда лучше, чем спокойный interior. Особенно в центре, где рядом могут быть бары, туристы, мусорные машины и ночная жизнь.

Interior

Interior всегда дешевле в той же локации. Иногда это хороший компромисс, если внутренний двор просторный, квартира на верхних этажах и света достаточно.

Но в старом центре Мадрида interior нередко означает:

• окна в узкий patio;
• мало дневного света;
• слабую вентиляцию;
• ощущение «колодца»;
• необходимость включать свет даже днём.

По фото это почти никогда не понять. Фото в объявлениях обычно высветленные.

Это связано с исторической застройкой. В Centro, Malasaña, Lavapiés, La Latina, Chueca, Barrio de las Letras много старых домов с внутренними дворами и световыми шахтами.

Поэтому в Мадриде возможна ситуация: локация прекрасная, а сама квартира компромиссная.

Вы можете жить в красивом районе рядом с ресторанами, театрами и историческими улицами, но квартира будет тёмной, с маленькой кухней и окнами во внутренний двор. А чуть дальше от исторического центра за тот же бюджет можно найти больше света, лифт, нормальную планировку и лучшее состояние.

В Испании этажи считаются иначе.

То, что мы обычно называем первым этажом, здесь чаще называется bajo или planta baja — уровень улицы.

А primero / primer piso — это этаж выше, то есть наш второй этаж.

Пример:

• Bajo — уровень улицы;
• Primero — наш второй этаж;
• Segundo — наш третий этаж.

Почему это важно? Этаж влияет на цену, свет, шум, безопасность, влажность, наличие приватности и ликвидность.

Bajo: не всегда плохо, но проверять нужно внимательно

Квартиры на уровне улицы могут быть дешевле, но часто имеют нюансы:

• меньше приватности;
• больше шума;
• риск влажности;
• окна могут выходить прямо на прохожих;
• хуже свет и вентиляция.

Но бывают исключения: bajo с отдельным входом, хорошим ремонтом, внутренним patio или интересной планировкой может быть вполне удачным вариантом.

Русскоязычных клиентов часто путает, что в Испании квартиры обычно считают по спальням, а не по общему количеству комнат.

Если в объявлении написано:

• 1 dormitorio — одна спальня + гостиная;
• 2 dormitorios — две спальни + гостиная;
• 3 dormitorios — три спальни + гостиная.

То есть испанская квартира с 2 dormitorios для нас часто будет выглядеть как трёхкомнатная: гостиная + две спальни.

Но важно смотреть не только число dormitorios, а реальные размеры комнат. Иногда вторая спальня — это маленькая комната под кабинет или детскую, куда не помещается большая кровать и шкаф.

В Мадриде, особенно в старом фонде, кухни часто маленькие. Иногда — очень маленькие.

Типичные варианты:

• маленькая отдельная кухня;
• кухня без окна;
• кухня, объединённая с гостиной;
• кухня в коридоре;
• красивая на фото, но неудобная в жизни.

Фраза cocina equipada ещё не означает, что кухня удобная. На просмотре важно проверить:

• есть ли рабочая поверхность;
• хватает ли мест хранения;
• есть ли посудомойка;
• где стоит холодильник;
• есть ли вытяжка;
• хватает ли розеток;
• удобно ли готовить каждый день.

Для одного человека маленькая кухня может быть нормой. Для семьи — это уже серьёзный фактор.

У мадридских квартир есть несколько типичных особенностей.

Много «потерянных метров». В старом фонде площадь часто уходит в коридоры. В объявлении всегда указывают общую площадь, которая может существенно отличаться от полезной. Квартира с заявленными 90 м² в реале будет около 75 м².

Маленькие спальни. Испанцы живут очень активной социальной жизнью, поэтому им нормально, если в спальню помещается только кровать.

Ванные без окна. Это нормально для Мадрида, но важно проверить вентиляцию. Как правило, санузел совместный.

Слабый естественный свет. Особенно у interior и низких этажей. Фото часто сильно улучшают реальность.

Балкон не всегда балкон. Иногда balcón — это французский балкон или очень узкий выход, где нельзя поставить столик.

Лифт — не всегда есть. В старых домах центра лифта может не быть. Квартира на tercero или cuarto без лифта должна оцениваться совсем иначе.

Кондиционер. Тоже есть далеко не всегда. Испанцы гораздо лучше переносят жару. Я часто слышала от них, что квартира такая прохладная летом, что и кондиционер не нужен. Когда почти три месяца подряд +38º и выше? Серьезно?

Самая современная система охлаждения и отопления на сегодняшний день — холодные / теплые полы. Встречаются только в новых домах или после капитального ремонта в премиум классе.

Аэротермия / геотермия. Последнее слово техники для отопления и охлаждения жилья и нагрева горячей воды. Экономит до 80% электроэнергии.

Надеюсь, что моя статья сэкономит вам огромное количество времени, разочарований и неправильных просмотров.

А кто не хочет разбираться с этим самостоятельно, вы знаете, что делать.